이데일리 2022.10.01.

'무조건 수익내는 실전 부동산 경매' 이소라 작가

"원룸형 주택,시세차익 작고 규제 커 투자 유의해야"

"권리분석 아닌 부동산 상식, 지역분석 공부 병행해야"

부동산 가격 조정기에 경매 경쟁강도가 낮아지면서 무주택 투자자의 기회가 커지고 있다. 투자자들이 규제에 가로막혀 적극적으로 입찰에 나설 수 없고 가격 향방을 알기 어려운 지금이 실수요자들에겐 더 유리하다는 분석이다.

‘무조건 수익내는 실전 부동산 경매’의 이소라 작가는 29일 복덕방기자들에 출연해 최근 부동산 가격 하락기의 경매 투자에 대해 이같이 분석했다. 그는 “거래절벽이 완화될 것으로 예상되는 상황이지만 가격이 더 내려갈지 가늠하기 어려운 때”라며 “무주택자가 규제지역에 입찰한다면 집값 급등기 이전의 가격으로 낙찰 받을 수 있는 상황”이라고 설명했다. 이어 그는 “가격이 더 떨어질 수도 있다는 우려가 있겠지만, 부동산은 주식과 달리 가치가 0에 수렴하지 않는다”고 덧붙였다.

이 작가는 부동산 가치투자 시 가장 큰 영향을 주는 것은 ‘신축’여부라고 꼽았다. 그는 “부동산의 가치라고 하는 것은 그 주변 인프라, 그리고 그 물건 자체의 가치 그 다음에 교통이 빠질 수가 없는데 현재 시장에서는 신축이 될 수 있는지가 가장 중요하다”며 “새아파트에 대한 수요가 굉장히 많고 국민들 소득 수준이 많이 높아졌는데 서울에 노후된 아파트가 점점 많아지고 있다”고 설명했다.

이 작가는 ‘원룸형 주택’을 대표적인 나쁜 물건으로 꼽으며 투자에 유의해야 한다고 강조했다. 그는 “원룸형 주택은 지역 주택 조합, 분양형 호텔 같은 상품과 같이 매매가 잘 안 되고 시세차익이 많이 없다는 단점을 가지고 있다”며 “특히 원룸형 주택의 보유로 다주택자가 돼 추가 투자가 어려운 경우가 많다”고 설명했다.

이어 그는 “임대 수입도 중요하지만, 원할 때 팔려야 되고 양도차손이 없어야 되는데 푼돈을 욕심내다 목돈이 나가게 돼 실상은 남는 게 없는 투자가 될 수 있다”며 “이미 원룸형 주택을 보유하신 분들은 임대주택등록이나 매도를 통해 주택보유에 대한 부담을 줄여야 할 것”이라고 분석했다.

최근 대출규제에 대응한 투자방법으로는 ‘임차인이 있는 물건’을 공략하는 것이 좋다고 조언했다. 이 작가는 “임차인이 그대로 인수되는 물건은 경매 잔금시 임차인 보증금을 빼고 내기 때문에 전세 갭투자 효과가 날 수 있다”며 “이런 물건은 명도를 하지않아도 된다는 장점이 있어 부담도 덜하다”고 설명했다.

이 작가는 끝으로 초보 경매인들이 ‘부동산 상식’을 두루 공부하고 지역 분석을 병행해야 한다고 강조했다. 그는 “일단 취득세, 양도세, 보유세, 대출을 얼마만큼 받을 수 있는지 등 부동산에 대한 상식을 알고난 다음 경매 권리분석에 나서야 한다”며 “또 투자물건을 고르기 위해선 여러 지역을 분석할 수 있어야 한정된 지역에서 물건을 고르지 않을 수 있다”고 조언했다.