아시아경제 2022.09.03. 

"전세가율·근저당권 등 선순위 확인"

"전입신고·확정일자, 보증보험 가입"

부동산 시장이 약세로 급전환한 가운데 집주인(임대인)으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자, 전세사기에 피해를 보는 청년·사회초년생이 속출하고 있다.

과거 '대장동 1타 강사'로 이름을 날렸던 원희룡 국토교통부 장관은 '전세사기 예방' 강사로도 나섰다. 지난 7월 자신의 유튜브 채널인 '원희룡TV'에서 직접 분필로 칠판에 글씨를 써가며 전세사기 예방법을 소개한 데 이어, 최근에는 카드뉴스를 통해서도 관련 사항을 안내하고 있다.

원 장관이 설명하는 전세사기 예방을 위한 조치는 전세 계약 전과 후로 나뉜다.

먼저 계약 전에는 ▲주변 매매가·전세가 확인 ▲주택임대차표준계약서 사용 ▲근저당권·전세권 등 선순위 채권 확인 ▲임대인의 세금 체납여부 확인 ▲선순위 보증금 확인이 필요하다.

① 주변 매매가·전세가 확인

서울 신축 빌라(연립·다세대주택)에서 전세보증금이 매매가와 비슷하거나 오히려 높은 '깡통전세' 계약이 기승을 부리고 있다.

깡통주택에 전세 세입자로 들어가면 계약 기간이 끝나도 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있다. 집주인이 주택담보대출금을 제때 갚지 못하면 집이 경매에 부쳐질 수 있고, 이때 경매 금액에서 대출금을 차감하고 나면 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문이다.

때문에 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)을 반드시 확인해야 한다.

주변 매매가·전세가는 인터넷으로 쉽게 확인할 수 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템 홈페이지나 한국부동산원 부동산테크 홈페이지를 참조하면 된다. 또는 인근 부동산 공인중개사무소 두세 군데를 찾아 시세를 확인해도 된다.

②주택임대차표준계약서 사용

시세 확인 결과 특이점이 없다면 계약 단계로 넘어간다. 이때 공인중개사에게 '주택임대차표준계약서' 사용을 요청하는 것이 좋다.

대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인 사항을 안내하고 있으며, 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하고 있다.

표준계약서는 국토부 실거래가공개시스템 홈페이지에서도 무료로 다운로드 받을 수 있다.

③근저당권·전세권 등 선순위 채권 확인

전세 보증금 피해가 발생하는 되면, 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제가 이뤄진다. 순위가 우선하는 채권 규모를 확인함으로써 만약의 사고 시 돌려받을 수 있는 보증금 액수의 규모를 사전에 가늠할 수 있다.

이를 확인하려면 가까운 등기소나 인터넷등기소 홈페이지, 동사무소에 있는 무인민원발급기를 이용하자. 해당 물건의 주소를 입력해 등기부 등본을 발급하고 '을구'에서 근저당 및 전세권을 확인하면 된다.

④임대인의 세금 체납 여부 확인

임대인의 미납세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제된다. 임대인이 종합부동산세·재산세 등 세금을 못 내 파산하면, 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 것이다.

임대인에게 납세증명서를 요청해 체납여부를 확인할 수 있다. 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급할 수 있다. 임대인이 직접 발급하는 경우라면 홈택스·위택스 등 온라인으로도 발급이 가능하다.

⑤선순위 보증금 확인

다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재한다. 당사자보다 순위가 우선하는 보증금을 미리 확인하고 향후 전세 보증금 피해 발생시 변제받을 수 있는 금액을 가늠해볼 수 있다.

임대인 또는 임차인이 주민센터나 등기소를 방문해 확정일자 부여현황을 발급받으면 된다. 임대차계약 이전이라면 임대인의 동의가 필요하다.

임대차 계약 이후에는 ▲임대차(확정일자) 신고 ▲전입신고 ▲전세보증금 반환보증 가입이 필요하다.

⑥임대차(확정일자) 신고

일단 임대차계약 신고는 법적 의무사항이다. 신고대상은 보증금 6000만원 또는 월세 30만원이 초과하는 전국(도 관할 군 지역은 제외, 경기도 내 군 지역은 포함) 부동산이다.

임대차 계약신고를 하면 확정일자가 부여되는데, 이를 통해 우선 변제권을 획득할 수 있다.

신고는 관할 주민센터에서 할 수 있다. 신분증과 임대차계약서를 지참해야 한다. 부동산거래관리시스템 홈페이지에서 온라인으로도 신고할 수 있다.

⑦전입신고

전입신고도 법적 의무사항이다. 신고사유 발생일로부터 14일 이내에 신고해야 하며, 위반시 과태료가 부과된다.

전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금을 보호받을 길이 없다.

관할 주민센터 또는 정부24 홈페이지에서 온라인으로 손쉽게 신고할 수 있다.

⑧ 전세보증금 반환보증 가입

전세보증금 반환보증에 가입했다면 전세가격이 하락하는 등 각종 이유로 인해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못할 경우라도 보증금 전액을 보증기관에서 대신 돌려받을 수 있다.

주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 보증 서비스를 제공하고 있다.

정부는 지난 1일 '전세사기 피해 방지방안'을 관계부처 합동으로 발표했다.

원 장관은 이 자리에서 "최근 서민의 재산과 보금자리를 위협하는 전세사기 피해가 늘어나고 있다"면서 "전세사기 피해를 예방하고 부득이하게 발생한 피해는 신속히 구제하며 범죄자는 일벌백계하겠다"고 말했다.